La legge di bilancio 2026

La legge di bilancio 2026 è stata definitivamente approvata il 30 dicembre 2025 con 216 sì e 126 no alla Camera, con una dotazione di circa 22 miliardi di euro. L’obiettivo dichiarato è uscire dalla procedura di deficit eccessivo già nel 2026.

La legge di bilancio 2026 introduce una serie di interventi che incidono in modo diretto e indiretto sul mercato immobiliare italiano. Dalla fiscalità sugli affitti ai bonus edilizi, passando per l’ISEE e le misure a sostegno delle famiglie, il nuovo quadro normativo ridisegna opportunità e criticità per proprietari, investitori e operatori del settore.

Vediamo nel dettaglio le principali novità da conoscere.

Fiscalità immobiliare e locazioni: stretta sugli affitti brevi

Uno dei punti più rilevanti riguarda la disciplina fiscale degli affitti brevi. La cedolare secca al 21% si conferma esclusivamente per il primo immobile destinato a locazioni turistiche. Per il secondo immobile, l’aliquota sale al 26%, mentre dal terzo immobile in poi l’attività si qualifica come imprenditoriale.

Questo comporta l’obbligo di apertura della partita IVA, l’applicazione della tassazione ordinaria e il rispetto di tutti gli adempimenti tipici delle imprese. Si tratta di un cambiamento significativo, che incide soprattutto sui piccoli investitori e sui proprietari con più unità immobiliari dedicate agli affitti brevi.

Di conseguenza, sarà necessaria una valutazione più attenta della redditività complessiva.

Sul fronte delle locazioni tradizionali, viene rifinanziato il fondo per la morosità incolpevole con 2 milioni di euro annui per il 2026 e il 2027. L’obiettivo è sostenere gli inquilini in difficoltà economica, riducendo il rischio sociale e favorendo una maggiore stabilità dei contratti di locazione, con effetti indirettamente positivi anche per i proprietari.

Bonus edilizi: continuità nelle ristrutturazioni, stop agli incentivi straordinari

La Manovra conferma il bonus ristrutturazione, che rimane uno strumento centrale per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente. Le aliquote restano invariate: detrazione del 50% per la prima casa e del 36% per le seconde case, senza modifiche ai limiti di spesa né alle modalità di fruizione in dichiarazione dei redditi.

Diverso il discorso per il Superbonus: il Superbonus 110% viene definitivamente eliminato.

Salvo limitate eccezioni per immobili situati nelle aree colpite dai terremoti del 2009 e del 2016, e solo per interventi con domande presentate entro il 30 marzo 2024. Dal 2026 il settore edilizio opera quindi senza strumenti di incentivazione straordinari, in un contesto più ordinario e prevedibile.

ISEE e prima casa: più famiglie possono accedere alle agevolazioni

Un’altra novità di grande interesse riguarda il calcolo dell’ISEE e il valore della prima casa. Le soglie di esenzione dell’abitazione principale si innalzano fino a 91.500 euro in generale e fino a 200.000 euro nei comuni capoluogo di area metropolitana, con ulteriori incrementi in presenza di figli conviventi.

Questa misura amplia in modo significativo la platea di famiglie che possono accedere a bonus, agevolazioni e contributi pubblici, favorendo in particolare l’accesso al mercato immobiliare per giovani coppie e nuclei familiari.

Riduzione IRPEF e riflessi sulla domanda abitativa

Sul piano della fiscalità generale, la Manovra prevede il taglio della seconda aliquota IRPEF, che passa dal 35% al 33% per i redditi compresi tra 28.000 e 50.000 euro, con un meccanismo di riduzione progressiva dei benefici per i redditi più elevati.

Pur non essendo una misura specificamente immobiliare, l’effetto indiretto è rilevante: una maggiore capacità di spesa per famiglie e potenziali acquirenti può tradursi in un sostegno alla domanda di abitazioni, in particolare nel segmento della prima casa.

Rottamazione cartelle: uno strumento utile anche per gli immobili

La Manovra introduce la cosiddetta rottamazione quinquies, una nuova sanatoria per i debiti affidati alla riscossione dal 2000 al 2023. È possibile estinguere le pendenze in un’unica soluzione oppure tramite un piano fino a 54 rate bimestrali, con un tasso agevolato del 3%.

Questa misura può risultare particolarmente utile anche per i proprietari immobiliari con debiti legati a IMU, TASI o imposte sui redditi da locazione, consentendo di regolarizzare la propria posizione prima di una vendita o di una riorganizzazione patrimoniale.

Sostegni alle famiglie e tenuta della domanda di affitto

Sul fronte sociale, vengono confermati e rafforzati alcuni strumenti di sostegno al reddito, come la carta “Dedicata a te”, con 500 milioni di euro per il biennio 2026-2027, destinata ai nuclei con ISEE fino a 15.000 euro. A questa si aggiunge il fondo per i libri scolastici, pari a 20 milioni di euro annui per famiglie con ISEE fino a 30.000 euro.

Pur non essendo misure immobiliari in senso stretto, questi interventi contribuiscono a sostenere la domanda di locazione nelle fasce più fragili della popolazione.

Enti locali, urbanistica e patrimonio pubblico

Infine, la Manovra introduce una maggiore flessibilità di bilancio per comuni ed enti locali, con possibilità di rinegoziazione dei mutui e semplificazioni contabili. Questo può tradursi in una maggiore capacità di investimento in progetti di rigenerazione urbana, edilizia residenziale pubblica e valorizzazione del patrimonio immobiliare locale.

Conclusioni

La Manovra 2026 segna un passaggio verso un mercato immobiliare più regolato e meno dipendente da incentivi straordinari. Da un lato si assiste a una stretta sugli affitti brevi e alla fine del Superbonus, dall’altro si rafforza il ruolo della prima casa e si sostengono la domanda abitativa e stabilità delle locazioni.

Un quadro normativo che richiede attenzione e pianificazione, ma che offre anche nuove opportunità a chi opera nel settore con una visione di medio-lungo periodo.

Fonte: “Approvata la legge di bilancio 2026: tutte le novità della manovra”. (https://www.idealista.it/news/finanza/economia/2025/10/16/279697-manovra-2026-in-arrivo-le-misure-sul-tavolo-del-governo)

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